Die Eidgenössischen Räte haben beschlossen, dass die Lex Koller nicht abgeschafft wird. Damit dürfen Ausländerinnen und Ausländer ohne festen Wohnsitz in der Schweiz weiterhin keine Wohnimmobilien kaufen. Dies gilt auch für juristische Personen, die zwar ihren Sitz in der Schweiz haben, aber von Personen im Ausland beherrscht werden.
Mit der Beibehaltung der Lex Koller rückt der Vollzug der Bestimmungen in den Vordergrund. Dieser ist gemäss Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland in erster Linie Sache des Kantons, in dem das Grundstück liegt. Die Unterzeichnenden bitten in diesem Zusammenhang die Regierung um die Beantwortung folgender Fragen:
1. Welche Instanz überprüft den Wohnsitz des Käufers, der Käuferin?
2. Nach welchen Grundsätzen erfolgt diese Überprüfung? Welche Kriterien führen zu einer vertieften Abklärung?
3. Welches sind die Aufsichtsinstanzen?
4. Wie wird bei juristischen Personen überprüft, dass diese nicht ausländisch beherrscht sind? Welches sind die Kriterien der Überprüfung?
5. Gemäss heutigem Gesetz dürfen Ausländerinnen und Ausländer Gewerbeimmobilien kaufen. Wie wird sichergestellt, dass bei einer Umzonung zu Wohnzwecken oder bei der Umwandlung von Betriebsstätten in Wohnraum die Lex Koller nicht umgangen wird?
6. Was geschieht, wenn Käuferinnen und Käufer nach einem rechtmässigen Erwerb ihre Schriften wieder ins Ausland transferieren?
7. Wie viele Verkäufe wurden in den letzten fünf Jahren durch die erste Aufsichtsinstanz kontrolliert?
8. Welche Personalressourcen stehen im Kanton für den Vollzug der Lex Koller zur Verfügung?
Chur, 11. Juni 2013
Müller (Davos Platz), Baselgia-Brunner, Bucher-Brini, Frigg-Walt, Gartmann-Albin, Jaag, Kappeler, Locher Benguerel, Michel, Noi-Togni, Peyer, Pfenninger, Pult, Rosa, Thöny, Trepp, Deplazes, Hensel, Monigatti
Antwort der Regierung
Gemäss dem Bundesgesetz betreffend die Bestimmungen über die Personenfreizügigkeit im Abkommen zur Änderung des Übereinkommens zur Errichtung der EFTA (AS 2002 685), in Kraft seit 1. Juni 2002, sowie Art. 5 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, Lex Koller; SR 211.412.41) gelten Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der EU/EFTA, die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben, nicht mehr als Personen im Ausland. EU/EFTA-Angehörige mit Schweizer Wohnsitz können somit in der Schweiz bewilligungsfrei Grundeigentum erwerben. Ebenso können Grenzgänger aus den Mitgliedstaaten der EU/EFTA in der Region des Arbeitsortes bewilligungsfrei eine Zweitwohnung erwerben (Art. 7 lit. j BewG). Der Erwerb von Grundstücken, die dauernd Betriebsstätte-Zwecken dienen, ist für natürliche und juristische Personen aus dem Ausland seit 1. Oktober 1997 bewilligungsfrei. Auf den Vollzug der Lex Koller hatte die vom Bundesrat auf Geheiss des Parlaments kürzlich abgeschriebene Aufhebungsvorlage keinen Einfluss.
Fragen 1 und 2: Es gehört zu den Aufgaben des Grundbuchamts, im Eintragungsverfahren für die Beachtung der Bestimmungen der Lex Koller besorgt zu sein. Beim Erwerb durch EU/EFTA-Angehörige mit Wohnsitz in der Schweiz verlangt das Grundbuchamt für die Prüfung der Rechtmässigkeit des Wohnsitzes eine Kopie der Aufenthaltsbewilligung sowie eine Wohnsitzbescheinigung. Die Aufenthaltsbewilligung erteilt das Amt für Migration und Zivilrecht, die Wohnsitzbescheinigung die Wohnsitzgemeinde. Kann der Grundbuchverwalter bei einem Kauf die Bewilligungspflicht nicht ohne weiteres ausschliessen, d.h. bestehen Anzeichen dafür, dass die tatsächliche Wohnsitznahme im Einzelfall infrage stehen könnte, weist es die Erwerberin oder den Erwerber für die weitere Überprüfung an die Bewilligungsbehörde. Diese ist das Grundbuchinspektorat und Handelsregister (GIHA). Mögliche Zweifel an der tatsächlichen Wohnsitznahme bestehen in etwa, wenn der Grundstückserwerb vor der Wohnsitznahme erfolgt oder mit dieser zusammenfällt und wenn der (Ehe-)Partner und/oder die Familie ihren bisherigen Wohnsitz im Ausland beibehalten.
Frage 3: Das GIHA überprüft die Tätigkeit der Grundbuchämter im Rahmen der Inspektionen. Kantonale Aufsichtsbehörde mit Beschwerdebefugnis gegen die Entscheide des GIHA als Lex-Koller Bewilligungsbehörde ist das Departement für Justiz, Sicherheit und Gesundheit. Auf Bundesebene überprüft das Bundesamt für Justiz die Entscheide des GIHA.
Frage 4: Auch die juristischen Personen verweist das Grundbuchamt im Eintragungsverfahren an das GIHA, wenn Zweifel bezüglich einer möglichen Bewilligungspflicht bestehen. Dies ist regelmässig bei dem Grundbuchamt unbekannten juristischen Personen der Fall. Oft holen diese deshalb schon im Vorfeld beim GIHA eine Feststellung der Nichtbewilligungspflicht ein. Überprüft werden die Beteiligungs- und Finanzierungsverhältnisse der Gesellschaft sowie die Finanzierung des konkreten Erwerbsgeschäfts.
Frage 5: Gewerbeimmobilien sind für Personen im Ausland im Erwerb und in der Finanzierung bewilligungsfrei. Spätere Umnutzungen oder Umwandlungen in Wohnraum sind unter den Aspekten der Lex Koller allenfalls bewilligungspflichtig, wenn im Zeitpunkt des Erwerbs keine dauernde gewerbliche Nutzung beabsichtigt war. In diesem Fall wäre auf eine Umgehung der Lex Koller zu schliessen und der unrechtmässige Zustand müsste durch die Bewilligungsbehörde von Amts wegen beseitigt werden. Es drohen verwaltungs-, zivil- und strafrechtliche Konsequenzen.
Frage 6: Verlegen die Käuferin oder der Käufer ihren Wohnsitz wieder ins Ausland, können sie ihr rechtmässig erworbenes Grundeigentum in der Schweiz behalten.
Frage 7: Die Zahlen der vom GIHA überprüften Wohnsitznahmen der letzten Jahre: 2008: 2; 2009: 5; 2010: 5; 2011: 11; 2012: 24. In allen Fällen wurden die Nachweise für eine rechtmässige und tatsächliche Wohnsitznahme erbracht, so dass die Nichtbewilligungspflicht festgestellt werden konnte. In insgesamt drei Fällen musste die Bewilligungsbehörde die Bewilligungspflicht für bereits im Grundbuch eingetragene Käufe nachträglich feststellen und für die Herstellung eines rechtmässigen Zustands sorgen. Im Vordergrund steht die Präventivwirkung dieser Verfahren.
Frage 8: Für den Vollzug der Lex Koller werden zurzeit beim GIHA insgesamt rund 180 Stellenprozente eingesetzt, verteilt auf Mitarbeitende in der Sachbearbeitung, im Sekretariat und in der Amtsleitung.
15. August 2013