Das Departement für Volkswirtschaft und Soziales hat eine Analyse zum knappen Wohnraum im Kanton Graubünden in Auftrag gegeben. Die Ergebnisse bestätigen die sehr angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt und zeigen die Ursachen auf. Sie lassen aber hoffen, dass eine Stabilisierung und keine weitere Verschlechterung eintritt. Gleichzeitig erarbeitet der Kanton Grundlagen für eine Ausdehnung der kantonalen Wohnraumförderung.
Im August 2023 hat das Departement für Volkswirtschaft und Soziales (DVS) einen Informations- und Erfahrungsaustausch zum Thema «knapper Wohnraum» mit interessierten Vertreterinnen und Vertretern der Bündner Gemeinden veranstaltet. In der Folge hat das DVS die Avobis Group, eine unabhängige Dienstleisterin im Bereich Immobilienentwicklung und
-bewirtschaftung, damit beauftragt, eine Grundlagenanalyse zu verfassen. Vor dem Hintergrund des in den letzten vier Jahren stark gesunkenen Wohnungsleerstandes und gestiegener Wohnraumpreise nimmt die Analyse eine Einordung in Bezug auf die aktuelle Marktlage und den kurzfristigen Ausblick im Kanton vor.
Starkes Haushaltswachstum als Hauptreiber
Entscheidend für den Wohnraumbedarf ist das Haushaltswachstum, das in den letzten Jahren stärker zugenommen hat als die Wohnbevölkerung. Auf Kantonsebene und in vielen Regionen war insbesondere ab dem Jahr 2019 die Wohnbautätigkeit zu gering, um die Nachfrage nach Erstwohnungen, Personalwohnungen und auch nach Ferienwohnungen zu decken. Neben der Zunahme von Zuzügen und der Nachfrage nach Ferienwohnungen ist die sinkende Haushaltsgrösse ein zentraler Faktor bei der Verknappung des Wohnraums. Fast drei Viertel der Haushalte sind Ein- oder Zweipersonenhaushalte. Nur 16 Prozent sind Haushalte mit vier und mehr Personen.
Zu tiefer Leerstand an Wohnungen für funktionierenden Markt
Die Leerstände und die Immobilienpreisentwicklungen signalisieren eindeutig einen angespannten Wohnungsmarkt. Im Mietwohnungsmarkt ist dabei die Situation kritischer einzuschätzen als im Wohneigentumsmarkt. Zwar ist die Leerstandsquote in Graubünden etwas überzeichnet, weil Zweitwohnungen in den Gesamtbestand miteinfliessen, aber kaum relevant für die Leerstandsbeurteilung sind. Die Quote liegt dennoch nur bei circa 1 Prozent. Für einen funktionierenden Mitwohnungsmarkt sollte sie jedoch rund 1,5 Prozent betragen. Das führt zu steigenden Mieten und hohen Suchkosten.
Bautätigkeit nimmt Fahrt auf
Zur heutigen Marktanspannung beigetragen hat auch die geringe Neubautätigkeit der letzten Jahre, primär von Privatpersonen, weniger von Bau- und Immobiliengesellschaften. Im Gegensatz zur Schweiz hat in Graubünden zwar die Bautätigkeit wieder etwas Fahrt aufgenommen, und es zeigen sich Seitwärtsbewegungen bei den Angebotsmieten und
-preisen, dem Angebotsvolumen und den Leerständen, so dass die Marktanspannung ihren Höhepunkt erreicht haben könnte. Die Baupipeline ist aber immer noch zu wenig gefüllt für eine klare kurz- bis mittelfristige Entspannung auf dem Wohnungsmarkt.
Aktive Boden- und Wohnraumpolitik
Aufgrund dieser Entwicklungen ist es angezeigt, sich nicht nur auf eine allfällige konjunkturelle Entspannung zu verlassen, sondern im Bereich der Boden- und Wohnraumpolitik aktiv zu sein. Aktuell ergreifen einige (touristische) Gemeinden entsprechende Massnahmen.
Der Kanton erarbeitet die Grundlagen für die Ausdehnung seiner Wohnraumförderung. Die Vernehmlassung zur Revision des Gesetzes über den sozialen Wohnungsbau und die Verbesserung der Wohnverhältnisse im Berggebiet erfolgt im Verlauf des zweiten Semesters 2024.