Come noto, conformemente all'art. 270 cpv. 1 CO, i nuovi inquilini possono contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale e domandarne la riduzione se sono stati costretti a concludere il contratto per necessità o se il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente. L'abusività è determinata dagli art. 269 e 269a CO. Inoltre, se esiste già il contratto di locazione, il locatore deve comunicare e motivare l'aumento della pigione su un modulo approvato dal Cantone (art. 269d CO).

Conformemente all'art. 270 cpv. 2 CO, in caso di penuria di abitazioni, i Cantoni possono addirittura dichiarare obbligatorio, in tutto o parte del loro territorio, l'uso del modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione. In caso di un simile obbligo di indicare la pigione iniziale nel modulo ufficiale, i locatori, per i nuovi inquilini e in caso di aumento della pigione, devono indicare i motivi per l'aumento già al momento della stipulazione del contratto (o entro un termine di 30 giorni), mentre senza un simile obbligo i relativi motivi vanno esposti unicamente in occasione di un'eventuale procedura d'impugnazione. Se il modulo non viene impiegato oppure non viene impiegato correttamente, l'accordo sulla pigione è nullo ed essa deve essere fissata nella procedura d'impugnazione. Si rende attenti al fatto che, conformemente all'art. 256a cpv. 2 CO, il conduttore può chiedere al locatore che gli comunichi l'ammontare del corrispettivo del precedente rapporto di locazione anche senza obbligo di indicare la pigione iniziale nel modulo ufficiale.

Se vogliono introdurre l'obbligo di indicare la pigione iniziale nel modulo ufficiale, i Cantoni devono stabilire la quota per la penuria di abitazioni e i territori. Si può considerare data una penuria di abitazioni con un numero di abitazioni non occupate pari a ca. 1 – 1,5 % (al massimo 2 %). Nei Grigioni il tasso di abitazioni vuote è dello 0,98 % (media CH 0,94 %). Attualmente, i Cantoni di Ginevra (dal 1982), Nidwaldo (1990), Vaud (1993), Friburgo (2002), Neuchâtel (2010) e Zugo (2011) prevedono un obbligo di indicare la pigione iniziale nel modulo ufficiale. Nel 2003, il Cantone di Zurigo ha abrogato (votazione popolare) l'obbligo vigente dal 1994.

Il modulo non crea nuovi diritti per gli inquilini. Anche senza obbligo di indicare la pigione iniziale nel modulo ufficiale i locatori devono comunicare la pigione precedente; inoltre, anche senza un tale obbligo è possibile contestare la liceità della pigione iniziale. Nel corso di una procedura d'impugnazione, anche in caso di pigioni elevate esse vengono esaminate unicamente per quanto riguarda la liceità. Di regola, una pigione abusiva si suppone solo se si consegue un ricavo eccessivo; di principio non vi è abuso se le pigioni sono usuali per il luogo o se ad esempio sono motivate da aumenti dei costi/prestazioni supplementari. Questo significa che in zone con elevati prezzi immobiliari e tradizionalmente note per avere pigioni elevate, probabilmente simili pigioni non sono abusive. L'effetto dell'obbligo di indicare la pigione iniziale nel modulo ufficiale è dunque dubbio per quanto riguarda l'aumento delle pigioni.

Allo stesso modo risulta dubbio anche l'effetto che un obbligo di indicare la pigione iniziale nel modulo ufficiale può avere sul numero di abitazioni non occupate. Questo obbligo non crea abitazioni supplementari. Nei Cantoni menzionati in precedenza, il numero di abitazioni non occupate non è aumentato dopo l'introduzione dell'obbligo di indicare la pigione iniziale nel modulo ufficiale. Inoltre, nelle zone con penuria di abitazioni anche con pigioni più basse non si possono locare più abitazioni di quante non ve ne siano a disposizione.

Infine, per i locatori l'obbligo di indicare la pigione iniziale nel modulo ufficiale genera un onere amministrativo supplementare. Per ogni nuovo contratto di locazione andrebbe compilato un modulo con numerose indicazioni. In considerazione dell'effetto dubbio descritto, va evitato un simile onere supplementare. Inoltre, i requisiti legali posti al contenuto del modulo sono elevati, possono dunque verificarsi errori formali che porterebbero alla nullità dell'accordo sulla pigione.

Riassumendo, il Governo è dell'opinione che anche senza l'obbligo di indicare la pigione iniziale nel modulo ufficiale, oggi l'inquilino con l'art. 270 cpv. 2 CO disponga di sufficienti mezzi per tutelarsi contro pigioni abusive e di sufficienti possibilità per opporvisi. Inoltre, l'obbligo di indicare la pigione iniziale nel modulo ufficiale non risolverà il problema dello spazio abitativo limitato nelle corrispondenti zone. Infine, bisogna evitare regolamentazioni che non portano effetti adeguati. Si chiede pertanto di respingere l'incarico di frazione.

19 ottobre 2012