Dalla revisione del 26 novembre 2000 della legge d'introduzione alla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE; CSC 217.600), l'autorizzazione all'acquisto di un'abitazione di vacanza da parte di un'altra persona all'estero, ossia di una cosiddetta abitazione di seconda mano, in comuni con limitazioni viene fatta dipendere, entro i limiti del diritto federale, unicamente dalla comprova dell'invendibilità al prezzo di costo sul mercato immobiliare svizzero. In media, ogni anno vengono rilasciate tra 60 e 70 autorizzazioni per abitazioni di seconda mano. Quale comprova dell'invendibilità devono essere presentate all'Ispettorato del registro fondiario e registro di commercio (IRFRC) una copia degli annunci pubblicati più volte in uno o più giornali sovraregionali indicando il valore venale ufficiale, nonché la conferma se ed eventualmente quante risposte sono giunte agli annunci, incluse le risposte scritte negative di eventuali interessati svizzeri.

1. Di regola l'IRFRC si fida delle indicazioni dei richiedenti. Se sussistono dubbi sulla legittimità di queste indicazioni, vengono richieste ulteriori comprove, come ad esempio una conferma dell'agenzia pubblicitaria relativa al numero delle offerte giunte.

2. Secondo la statistica, tra 100 e 150 abitazioni di vacanza vengono vendute ogni anno da stranieri a cittadini svizzeri. Inoltre, molte abitazioni di vacanza non vengono vendute nonostante la pubblicazione. In tutti questi casi non viene svolta una procedura d'autorizzazione. Nei casi in cui non si giunge a una procedura d'autorizzazione, l'IRFRC verifica l'adempimento dei requisiti per la vendita ad un'altra persona all'estero e per l'acquisto da parte di quest'ultima. Sulla base del segreto d'ufficio non è ammesso fornire a interessati privati informazioni su queste procedure.

3. L'esecuzione della Lex Koller non compete ai comuni. Secondo il Governo, emanando l'obbligo di dover inoltrare le offerte d'acquisto tramite l'IRFRC per fornire la comprova della pubblicazione conforme alle prescrizioni, si produrrebbe un onere amministrativo inutile. La prassi di pubblicazione sviluppata per le abitazioni di seconda mano è stata prescritta dal Tribunale amministrativo ai sensi di una precisazione della prassi precedente e da allora viene ampiamente applicata dall'IRFRC (STA 566/88 consid.3c). In pratica è quasi possibile escludere casi di inosservanza, riconducibili alle possibilità di controllo insufficienti per quanto attiene alla pubblicazione. Inoltre, in caso di indicazioni non veritiere o incomplete, i richiedenti devono attendersi dure conseguenze penali.

4. La pubblicazione serve in una certa misura a impedire la speculazione, in primo luogo essa deve però servire allo scopo secondario perseguito con la Lex Koller, ovvero far tornare in mani svizzere proprietà fondiarie estere. Le prospettive per un riacquisto da parte di persone non soggette ad autorizzazione sono migliori a livello sovraregionale. Se l'effetto secondario di una pubblicazione supplementare in un giornale regionale è consentire in singoli casi agli interessati privati indigeni di acquistare un'abitazione principale a un prezzo moderato, questa proposta va senz'altro accolta con favore. Rimane tuttavia discutibile se le abitazioni di vacanza in questione, le cui aree abitabili nette sono di regola piccole, siano adatte quali abitazioni principali.
Ciononostante, l'IRFRC ha cambiato la sua prassi e richiede ora la pubblicazione supplementare in un giornale regionale.

5. Con l'abrogazione della Lex Koller viene meno anche la base giuridica che consente all'autorità competente di far dipendere la rivendita di un'abitazione di vacanza dall'offerta precedente a un prezzo moderato sul mercato immobiliare svizzero, risp. locale. Nell'ambito dell'ordinamento giuridico vigente, il Governo non vede alcuna possibilità per introdurre uno strumento sostitutivo a livello cantonale.

Data: 19 ottobre 2007