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Interpellanza Pfäffli concernente l'imposizione del valore locativo proprio in relazione al Piano direttore regionale costruzione di abitazioni secondarie nel Circolo dell'Engadina Alta

Sessione: 21.04.2008
L'art. 22 cpv. 2 della legge sulle imposte stabilisce per il Cantone dei Grigioni il principio secondo cui il valore locativo proprio deve essere calcolato con il valore di mercato. L'art. 22 cpv. 5 LIG stabilisce inoltre che il valore locativo è imponibile anche quando il fondo è dato in locazione o affitto a una persona, con la quale s'intrattengono stretti rapporti, a una pigione considerevolmente divergente dal valore locativo di mercato.

In questo contesto, il Piano direttore regionale costruzione di abitazioni secondarie, che con ogni probabilità entrerà in vigore nel Circolo dell'Engadina Alta, ha un potenziale di chiarimento. In futuro questo Piano direttore distinguerà infatti tra residenze primarie, risp. abitazioni principali, abitazioni secondarie e cosiddette abitazioni di vecchio diritto. Conformemente all'art. 2 cpv. 2 del Piano direttore regionale costruzione di abitazioni secondarie, con abitazioni di vecchio diritto si intendono tutte le superfici abitative autorizzate prima dell'emanazione di misure comunali volte alla promozione della costruzione di abitazioni principali e alla limitazione della costruzione di abitazioni secondarie nel comune interessato. Così come le abitazioni secondarie, anche queste abitazioni di vecchio diritto non sottostanno ad alcuna restrizione di utilizzazione.

Al contempo, a causa delle regolamentazioni di contingentamento ormai presenti nella maggior parte dei comuni dell'Engadina Alta e previsti per il Circolo, l'offerta di abitazioni secondarie viene ridotta e l'ingente aumento dei prezzi si protrarrà. In questo modo non aumenta tuttavia solo la pressione della domanda, bensì in modo particolare anche la pressione dei costi, risp. l'onere fiscale sul cosiddetto spazio abitativo di vecchio diritto e dunque non gravato. Se si osserva infatti la situazione effettiva sul mercato immobiliare dell'Engadina Alta, si può constatare che tra le abitazioni secondarie da un lato e le abitazioni principali, risp. residenze primarie dall'altro, il divario dei prezzi raggiunge il 50%. Questo sviluppo è fatale, poiché lo spazio abitativo di vecchio diritto, praticamente equiparato alle residenze secondarie, nella maggior parte dei casi già da decenni è utilizzato dalla popolazione locale o affittato a persone prossime. Questa forte pressione dei costi, risp. il forte onere fiscale nel comparto delle abitazioni di vecchio diritto farà inevitabilmente sì che questo spazio abitativo venga vieppiù attribuito all'utilizzazione quale zona per abitazioni secondarie. Al contempo la popolazione locale si trasferirà sempre più in zone speciali con costruzione di abitazioni esclusivamente destinate agli autoctoni, o addirittura abbandonerà la regione.

Bisogna opporsi a una tale evoluzione. Chiediamo pertanto al Governo di rispondere alle seguenti domande:

1. Il Governo condivide l'opinione secondo cui le cosiddette abitazioni di vecchio diritto (non gravate), se abitate da persone del luogo, ovvero da persone con un relativo domicilio di diritto civile ai sensi dell'art. 23 CC, dal punto di vista fiscale debbano essere considerate, risp. valutate come residenze primarie, risp. abitazioni principali?

2. Quale alternativa, il Governo prevede eventualmente una possibilità per ridurre il valore locativo proprio per abitazioni di vecchio diritto ai sensi dell'art. 22 cpv. 4 LIG (regolamentazione dei casi di rigore)?

3. Secondo il Governo, con quali altre possibilità del sistema fiscale il Cantone potrebbe influire sullo sviluppo descritto in precedenza?

Coira, 21 aprile 2008

Name: Pfäffli, Bezzola (Samedan), Hartmann (Champfèr), Perl

Session: 21.04.2008
Vorstoss: it Anfrage


Risposta del Governo

Oltre al rincaro delle abitazioni secondarie, il Piano direttore, provocherà anche incrementi notevoli del prezzo di mercato delle residenze primarie, risp. delle abitazioni principali. Va ricordato che con la carenza di abitazioni secondarie aumenta la pressione sul cosiddetto spazio abitativo non gravato, che viene spesso utilizzato dalla popolazione locale. Situazione diversa per quanto riguarda le pigioni delle abitazioni. Esse sottostanno al diritto di locazione e non possono essere liberamente aumentate in seguito a prezzi di vendita elevati. I rilevamenti correnti effettuati dagli organi di stima sulle abitazioni affittate mostrano chiaramente anche nella Regione Engadina Alta che l'aumento dei prezzi in questo ambito corrisponde alla normale evoluzione delle pigioni. Per quanto riguarda la formazione dei prezzi per il valore commerciale e la pigione/il valore locativo proprio, si può parlare di due mercati diversi che funzionano secondo meccanismi propri. L'evoluzione del valore nei beni patrimoniali non porta in linea di principio a un relativo incremento immediato dei valori locativi propri.

Domanda 1
I valori di stima devono orientarsi al mercato (art. 7 cpv. 1 della legge sulle stime ufficiali). Per questa ragione il valore locativo proprio delle residenze primarie viene stimato sulla base dei dati di abitazioni paragonabili in affitto permanente. Questi valori di confronto sottostanno alle limitazioni del diritto di locazione e non possono essere aumentati a piacimento. Conformemente alla legge, tutte le abitazioni devono essere valutate e stimate secondo gli stessi principi e criteri. A questa domanda si può dunque rispondere affermativamente.

Domanda 2
L'art. 22 cpv. 4 della legge sulle imposte è stato inserito nel corso dell'ultima revisione parziale. Esso serve a ridurre il valore locativo proprio se, in rapporto alle entrate contanti, esso è molto importante e può portare a problemi di liquidità. Il legislatore ha pensato soprattutto ai pensionati con un elevato valore locativo proprio ed entrate contanti relativamente basse (cfr. messaggio quaderno n. 10/2006-2007, pag. 1188). Questa norma non può essere utilizzata per correggere dei valori locativi propri corrispondenti ai prezzi di mercato nelle singole regioni. A ciò si aggiunge che la legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni prescrive un'imposizione di almeno il 60% delle pigioni libere, fatto che limita il margine di manovra del legislatore cantonale. Il Governo non vede dunque alternative per creare un'ulteriore possibilità di riduzione in riferimento al valore locativo proprio per abitazioni di vecchio diritto.

Domanda 3
Sulla base della limitazione menzionata della legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni, il Governo non vede in generale alcuna possibilità per risolvere il problema nel diritto fiscale. A ciò si aggiunge che in pratica una tale differenziazione sarebbe quasi improbabile da attuare, se regolamentazioni simili venissero introdotte in diverse regioni o comuni. Questa pretesa si contrappone anche alla richiesta di semplificazione del diritto fiscale e deve essere respinta già per questo motivo. Infine, la risposta alla domanda 1 mostra che mancherebbe una motivazione oggettiva per una relativa misura.

Datum: 2 luglio 2008