Valori

Valore a nuovo

Il valore a nuovo corrisponde alle spese attuali per la costruzione di un fabbricato uguale per genere, dimensioni e finiture nella stessa ubicazione.

Valore attuale

Il valore attuale corrisponde al valore a nuovo dedotta la perdita di valore dovuta all'età, all'usura, alle intemperie, a danni e difetti di costruzione o ad altri motivi.

Valore effettivo (valore reale)

Il valore effettivo è composto dal valore attuale (valore dello stato attuale) di tutti gli impianti edificati sul fondo, dai lavori di preparazione e di sistemazione necessari per la realizzazione nonché dai costi di costruzione accessori, più il valore del terreno.

Valore locativo

Il valore locativo è rappresentato dalla pigione al netto delle spese accessorie, realizzabile annualmente per l'uso di fondi e impianti edificati. Il valore locativo è composto dalla somma dei redditi conseguibili per i locali e gli impianti di uso proprio o da parte di terzi.

Valore locativo proprio

Il valore locativo proprio è il valore locativo di unità d'uso (locali) riservate all'uso proprio e quindi l'importo che potrebbe essere richiesto a condizioni normali in caso di locazione a terzi indipendenti.

Valore di reddito

Il valore di reddito corrisponde al reddito capitalizzato dei valori patrimoniali utilizzabili. Esso si compone dei proventi dei fabbricati, delle superfici sopraedificate e delle adiacenze necessarie.

Valore di reddito = reddito locativo netto x 100
tasso di capitalizzazione

Valore venale

Il valore venale corrisponde ai prezzi realizzati in condizioni normali con la vendita di fondi uguali o simili.

Valore fiscale

Per il calcolo del valore fiscale sono determinanti il valore di reddito e il valore venale. La ponderazione dei due valori si conforma alla legge sulle imposte. La prassi vigente è la seguente:

Case d'abitazione, immobili commerciali e appartamenti di proprietà:
Valore fiscale = (2 x valore di reddito + 1 x valore venale) : 3

Officine e capannoni di deposito:
Valore fiscale = (valore di reddito + valore venale) : 2

Valore del terreno

Il valore del terreno corrisponde ai prezzi realizzati in condizioni normali con la vendita di fondi uguali o simili.

Investimento

Per la determinazione del valore devono essere indicati tutti gli investimenti. Una distinzione tra incrementante il valore e conservante il valore viene eseguita da esperti nel settore delle valutazioni.

Tasso di capitalizzazione

Il tasso di capitalizzazione è l'aliquota percentuale con la quale si calcola il valore di reddito partendo dal reddito locativo netto. Esso si compone del tasso d'interesse sul capitale e dei supplementi percentuali dei costi di gestione (spese d'esercizio, spese di manutenzione e di riparazione, spese amministrative, rischio per perdita di pigione e ammortamenti).

Calcolo della cubatura

Il calcolo della cubatura serve per verificare le spese edilizie. In caso di nuovi edifici, il volume dell'edificio viene determinato in base alla norma 416 della Società svizzera degli ingegneri e architetti (SIA). Per edifici più vecchi trova applicazione la norma SIA 116 o 416.

Superficie abitabile netta

La superficie abitabile netta comprende le superfici abitabili di tutti gli spazi interni, incluse le scale, i corridoi, ecc. Essa non comprende le superfici di scale esterne, i balconi, le terrazze, le cantine e i solai. In caso di tetto a falde, la superficie viene tenuta in considerazione a partire da un'altezza del locale di 150 cm.

Procura

Qualora sia rappresentato/a da una terza persona, alleghi per favore la relativa procura. Se utilizzerà la documentazione richiesta esclusivamente nell'esercizio della funzione di notaio, La preghiamo di inoltrarci la relativa attestazione.

Tasse

La tassa da pagare varia da un minimo di 150 franchi a un massimo di 15'000 franchi per fondo. Per proprietà per piani, la tassa varia da un minimo di 30 franchi a un massimo di 15'000 franchi.

Per la quota della tassa eccedente 5'000 franchi viene concesso uno sconto pari al 33,3 per cento.

Regolamento sulle tasse dettagliato: vedi art. 37 OVI.

Fatturazione di copie

L'onere amministrativo per fotocopiare gli atti viene fatturato. Valgono le seguenti tariffe:

• copia delle notifiche di valutazione: fr. 20.- per fondo
• copia della documentazione di valutazione: fr. 50.- per fondo
• copia di documentazione presente nell'Archivio di Stato: fr. 80.- per fondo

Se sono necessari documenti relativi a più di tre fondi, a partire dal quarto fondo per la copia della relativa documentazione viene fatturata solo metà tariffa.

Es.: copia della documentazione di valutazione relativa a 5 fondi: 3 x fr. 50.- + 2 x fr. 25.- = fr. 200.-  

Presa in visione ed edizione di atti

Su domanda vengono consegnate copie della documentazione di valutazione:

• ai proprietari in seguito a richiesta orale o scritta; 
• ai successori legittimi (nuovi proprietari). Una valutazione ufficiale esplica effetto giuridico anche nei confronti di nuovi proprietari di un immobile fino al momento in cui la decisione in questione non viene sostituita da una nuova valutazione;
• a terzi, ad es. banche o avvocati, dietro esibizione di una procura attuale conferita dal proprietario.
• È possibile richiedere copie di decisioni di valutazione presso l'ufficio di valutazione competente dietro pagamento di una tassa (vedi sopra).

Rimedi giuridici

Nella procedura di opposizione, la corrispondenza elettronica non ha validità giuridica. L'opposizione deve essere inoltrato all'Ufficio per le valutazioni immobiliari, Hartbertstrasse 10, 7000 Coira.

Sono legittimati a presentare opposizione i proprietari o, in caso di proprietà per piani, l'amministrazione per l'intero immobile, entro 30 giorni dalla comunicazione. Questo termine è fissato nella legge e non può essere prorogato. L'atto dell'opposizione deve contenere un'istanza e una motivazione. Esso deve essere firmato e inoltrato in originale insieme ai corrispondenti mezzi di prova. La preghiamo di osservare che in caso di comproprietà è necessaria la firma della maggioranza dei proprietari, che al contempo rappresenta la maggior parte dell'oggetto. In caso di comunione ereditaria, tutti gli eredi devono firmare l'atto di ricorso o autorizzare il rappresentante di un erede.

Se Lei è rappresentato/a da una persona terza, all'atto d'opposizione deve essere allegata una prova del potere di rappresentanza/procura firmata e in versione originale.

Il ritiro di un'opposizione deve essere presentato per iscritto e firmato. Se l'opposizione è stata presentata da più persone, il ritiro deve essere firmato da tutti gli opponenti o dal loro rappresentante autorizzato tramite procura e recapitato all'Ufficio via posta in originale. Se necessario per il ritiro può essere usato il modello.

Decisione

Abbiamo riassunto in un promemoria le domande più frequenti in merito alle nostre decisioni.

Basi legali

CSC 850.100

Legge sulle valutazioni immobiliari ufficiali (LVI)

CSC 851.110

Ordinanza sulle valutazioni immobiliari ufficiali (OVI)

RS 211.412.11

Legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR)

RS 211.412.110

Ordinanza sul diritto fondiario rurale (ODFR)