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Incarico Degiacomi concernente il diritto di prelazione spettante ai comuni in caso di vendita di fondi ed edifici del Cantone

Sessione: 20.04.2016

Secondo le vigenti basi giuridiche, i fondi e gli edifici che il Cantone può alienare senza compromettere l'adempimento di compiti pubblici sono rilevati tra i beni patrimoniali. Lì vengono iscritti a bilancio al valore di mercato. Essi vengono valutati almeno ogni dieci anni nel giorno di riferimento dell'iscrizione a bilancio.

 

Per la vendita di tali fondi ed edifici il Cantone applica di norma procedure di concorso, al fine di generare entrate il più possibile elevate. In base all'art. 47 dell'ordinanza sulla gestione finanziaria cantonale, la rinuncia a tali entrate corrisponde a un'uscita. Il Cantone non dispone di una base giuridica per la rinuncia alle entrate derivanti dalla vendita di fondi ed edifici iscritti tra i beni patrimoniali. Tale circostanza limita il Cantone nel suo margine di manovra per la vendita e comporta svantaggi per i comuni.

 

In caso di alienazioni di fondi ed edifici cantonali i comuni di ubicazione devono avere un'importante voce in capitolo riguardo alla loro utilizzazione futura, al fine di poter gestire la politica fondiaria in modo il più possibile autonomo. Procedure di concorso che mirano unicamente a realizzare un ricavo il più possibile elevato per il Cantone possono porsi in contrasto con gli interessi del comune e della popolazione. Esse comportano il rischio di creare oggetti di speculazione e superano le possibilità finanziarie dell'ente pubblico comunale.

 

Per i comuni ciò è insoddisfacente. Le firmatarie e i firmatari invitano perciò il Governo a creare le basi giuridiche necessarie per concedere un diritto di prelazione ai comuni di ubicazione in relazione alla vendita di fondi e di edifici del Cantone. Secondo quanto previsto, il prezzo di vendita deve orientarsi al valore di mercato iscritto a bilancio tra i beni patrimoniali. Al fine di trovare una soluzione soddisfacente per tutte le parti in causa, il Governo viene invitato a presentare diverse varianti di un tale diritto di prelazione.

 

Coira, 20 aprile 2016

 

Degiacomi, Marti, Casanova (Ilanz), Albertin, Alig, Atanes, Baselgia-Brunner, Bucher-Brini, Burkhardt, Cahenzli-Philipp, Caluori, Casty, Casutt-Derungs, Caviezel (Coira), Caviezel (Davos Clavadel), Darms-Landolt, Della Vedova, Deplazes, Dosch, Epp, Felix (Scuol), Florin-Caluori, Gartmann-Albin, Holzinger-Loretz, Hug, Jaag, Jeker, Jenny, Kappeler, Kasper, Koch (Tamins), Kollegger, Mani-Heldstab, Märchy-Caduff, Michael (Castasegna), Müller, Nay, Niederer, Noi-Togni, Papa, Pedrini, Perl, Peyer, Pfenninger, Pult, Salis, Sax, Steiger, Thomann-Frank, Thöny, Troncana-Sauer, Vetsch (Klosters Dorf), von Ballmoos, Weber, Widmer-Spreiter, Cao, Pfister, Sigron, Tuor

Risposta del Governo

Per uno sviluppo territoriale sostenibile in termini di utilizzazione, strutturazione e urbanizzazione, è necessaria una pianificazione attiva e lungimirante che applichi tutti gli strumenti pianificatori messi a disposizione dalla legislazione cantonale sulla pianificazione territoriale. La competenza in materia spetta originariamente ai comuni. I comuni e i comuni patriziali sono inoltre i principali proprietari fondiari nel Cantone dei Grigioni. Sono responsabili della politica fondiaria e del terreno edificabile a livello cantonale. Una politica fondiaria attiva è quindi legata solo marginalmente all'acquisto di fondi da parte dei comuni. Inoltre, la qualità delle costruzioni non dipende dai prezzi degli immobili, bensì dalle direttive pianificatorie e di legge edilizia dei comuni.

La maggior parte degli immobili in possesso del Cantone è attribuita a beni amministrativi. Se il bisogno di un valore patrimoniale per l'adempimento di un compito pubblico viene definitivamente meno, l'esecutivo, in via definitiva, trasferisce questo valore nei beni patrimoniali (art. 2 cpv. 3 della legge sulla gestione finanziaria del Cantone dei Grigioni; LGF, CSC 710.100). Il Governo decide in via definitiva anche in merito all'alienazione di beni patrimoniali (art. 34 cpv. 1 LGF). 

Le alienazioni di immobili nei beni patrimoniali del Cantone durante gli ultimi dieci anni mostrano che si trattava principalmente di edifici fuori dalle zone edificabili. In linea di principio, gli immobili di elevato interesse cantonale non vengono venduti, bensì ceduti in diritto di superficie. Il valore di mercato iscritto a bilancio rappresenta un'istantanea del passato basata su ipotesi di calcolo e il "reale" valore di mercato può essere determinato solo tramite offerte concrete. Tale valore può essere superiore, ma anche inferiore al valore patrimoniale iscritto a bilancio. Se i comuni sottopongono un offerta di acquisto, ricevono già oggi la possibilità di acquistare l'immobile alla cifra offerta da terzi, ossia al valore di mercato effettivo. Solo i "reali" valori di mercato creano la necessaria trasparenza.

In relazione alla realizzazione del centro amministrativo "Sinergia" e del nuovo penitenziario Realta, verranno alienati singoli immobili (vendita o diritto di superficie). Si trovano tutti sul territorio della città di Coira e in zone edificabili. Gravare gli immobili con un diritto di prelazione comunale al valore di bilancio il giorno di riferimento dell'iscrizione a bilancio ("valore di mercato" secondo il bilancio) equivarrebbe a uno spostamento dei beni patrimoniali cantonali verso i comuni e in particolare favorirebbe la città di Coira. Di fatto, un diritto di prelazione violerebbe quindi anche il principio della parità di trattamento, poiché solo pochissimi comuni ne potrebbero trarre vantaggio. La concessione di un diritto di prelazione per immobili che rientrano tra i beni patrimoniali del Cantone richiederebbe inoltre una reciprocità, quindi un diritto di prelazione per il Cantone alle medesime condizioni. In caso contrario verrebbero a crearsi in modo unilaterale uno svantaggio finanziario per il Cantone e un'agevolazione per i comuni e quindi i vantaggi finanziari verrebbero trasferiti a questi ultimi. Gravare gli immobili del Cantone tramite diritti di prelazione dei comuni che non corrispondono al valore di mercato, limiterebbe inutilmente la libertà d'azione di Cantone e comuni.

Non sono interessati dall'incarico i fondi acquistati in virtù della nuova legge sulla promozione dello sviluppo economico nei Grigioni (legge sullo sviluppo economico; LSE, CSC 932.100). Questi fondi rimangono tra i beni amministrativi fino alla vendita. Un diritto di prelazione comunale anche per questi fondi, sarebbe contrario all'obiettivo della promozione economica. I fondi destinati alla promozione dello sviluppo a livello economico sono spesso di proprietà dei comuni e dei comuni patriziali, che sono a loro volta soggetti alla LGF (art. 1 cpv. 3 e cpv. 4).

Il Governo non vede nessuna necessità di elaborare ulteriori adeguamenti legislativi ai sensi dell'incarico. La prassi attuale si è dimostrata valida. L'incarico non sarebbe nemmeno uno strumento idoneo per evitare eventuali oggetti di speculazione. Di fatto, già ora ai comuni viene concesso un diritto di prelazione nella vendita di fondi ed edifici ai valori di mercato. In questo senso, il Governo chiede di respingere l'intervento.

22 giugno 2016