Vollzugshilfe des Kantons

AKTUELLES: Revidiertes ZWG «Lex Candinas» in Kraft ab 1. Oktober 2024

Erweiterungen von altrechtlichen Wohnungen bei Abbruch und Wiederaufbau wieder möglich

Mit der «Lex Candinas» wurde Art. 11 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG) revidiert und auf den 1. Oktober 2024 in Kraft gesetzt. Art. 11 ZWG regelt die bauliche und nutzungsmässige Änderung von altrechtlichen Wohnungen. Die altrechtlichen Wohnungen sind – vorbehältlich anderslautender kantonaler oder kommunaler Bestimmungen – in der Art der Wohnnutzung frei.

Was ändert sich

• Altrechtliche Wohnungen dürfen auch dann um 30 Prozent der vorbestandenen HNF erweitert werden, wenn sie abgebrochen und wiederaufgebaut werden.
  -Bisher (d.h. ab dem Bundesgerichtsurteil 1C_478/2019 vom 8. Mai 2020) war dies nur zulässig bei Erneuerungen oder Umbauten. Andernfalls hätte eine Nutzungsbeschränkung (Erstwohnung) auferlegt werden müssen.

• Altrechtliche Wohnungen dürfen auch dann in mehrere (frei nutzbare) Wohnungen aufgeteilt werden (Splitting), wenn sie um die 30 Prozent erweitert werden.
  -Bisher war ein Splitting einer altrechtlichen Wohnung nur möglich, wenn keine Erweiterung erfolgte. Ein Splitting einer erweiterten altrechtlichen Wohnung hatte die Auferlegung einer Nutzungsbeschränkung (Erstwohnung) bei der neu entstandenen Wohnung zur Folge.

• Eine zusätzliche (frei nutzbare) Wohnung, die durch Aufteilung bzw. Splitting einer altrechtlichen Wohnung geschaffen wird, darf auch in einem neuen, zusätzlichen Gebäude entstehen.

  Zum Umstand, wo das neue Gebäude zu stehen kommen muss, bestehen jedoch keine Hinweise. Das zusätzliche Gebäude müsste jedoch in der Nähe der Wohnung, die gesplittet wird, erstellt werden, grundsätzlich auf der gleichen Parzelle (analog der Standortverschiebung bei Abbruch/Wiederaufbau einer altrechtlichen Wohnung).
  -Bisher musste das Splitting einer altrechtlichen Wohnung mehr oder weniger an Ort und Stelle erfolgen, zumindest aber im selben Gebäude. Andernfalls hätte eine Nutzungsbeschränkung (Erstwohnung) auferlegt werden müssen.

• Bei Bauten ausserhalb der Bauzone (BAB) richtet sich die Zulässigkeit von Erweiterungen auch bei Abbruch und Wiederaufbau wieder wie vor dem Jahr 2020 nach den Bestimmungen über die Raumplanungsgesetzgebung (RPG).
  -Ab dem Bundesgerichtsurteil vom 8.Mai 2020 (1C_478/2019) wurden Erweiterungen von altrechtlichen BAB bei Abbruch und Wiederaufbau vom zuständigen kantonalen Amt für Raumentwicklung (ARE) nicht mehr zugelassen (vgl. Schreiben des ARE vom 20. Oktober 2020). Vorbehalten blieb die Auferlegung einer Nutzungsbeschränkung namentlich als Erstwohnung, was jedoch bei Temporärwohnbauten wie Maiensässen nicht möglich ist.

 Vollzugshilfe: Eine Version 3 der Vollzugshilfe ist in Arbeit. Neben der Aufnahme der «Lex Candinas» werden weitere Aktualisierungen vorgenommen.

• Vollzugshilfe zur Bundesgesetzgebung über Zweitwohnungen, Version 2a
  
• Vollzugshilfe zur Bundesgesetzgebung über Zweitwohnungen, Version 2a - Änderungen gelb markiert
• Rechner Zweitwohnungen für Hotels gemäss Art. 8 Abs. 3 ZWG

Gesetzgebung des Bundes und Materialien      

• Bundesgesetz über Zweitwohnungen vom 20. März 2015 (ZWG; SR 702)
• Botschaft zum Bundesgesetz über Zweitwohnungen
• Debatte in den eidgenössischen Räten
• Zweitwohnungsverordnung vom 4. Dezember 2015 (ZWV; SR 702.1)
• Erläuterungen des Bundes zur Zweitwohnungsverordnung
• Wohnungsinventar Gemeinden (Bundesamt für Raumentwicklung)

Ausführungsbestimmungen des Kantons

• Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110)
• Erläuterungen zur teilrevidierten KRVO
• Verfahrensschema ortsbildprägende Bauten

Kommunale Zweitwohnungsgesetzgebungen

• Übersicht über kommunale Zweitwohnungsregelungen, die vom ZWG abweichen